不動産の生前贈与はなぜおすすめ！メリット・デメリットを比較検証

2019年7月に相続に関する法律の改正が施行され、相続税は大幅に増税されることになりました。そこで、注目されるのが生前贈与です。特に、不動産は高額な財産のため、生前贈与を活用した相続税対策で、節税できる可能性が高くなります。

今回は、不動産の生前贈与におけるメリットとデメリットを紹介し、不動産生前贈与の流れや注意点を解説します。この記事を読むことで、不動産の生前贈与に関する知識を高めることができるでしょう。

不動産の生前贈与とは

贈与とは、自分の財産を無償で相手に贈る意思表示に対して、相手がこれを承諾することで成立する契約の一種です。不動産においては、生前贈与や遺贈などが、これに該当します。生前贈与とは、自分の財産を生前に贈与することで、遺贈とは自分の死後に遺言書など利用して相手に贈与することをさします。

もともと、不動産の生前贈与は相続税対策として活用されていたのですが、2019年7月の相続法の改正を受けて、その傾向が顕著に現れるようになっています。

不動産を生前贈与するメリット

不動産は売却しない限り、いつかは誰かに生前贈与するか相続させることになります。ここでは、不動産の生前贈与をメリットの面から解説し、なぜおすすめできるかの理解を深めていきます。

暦年贈与による節税効果

不動産の生前贈与では「暦年課税制度」による節税効果が期待できます。暦年課税制度は、1人の人が、1年間に贈与を受けた合計額から基礎控除を差し引いた金額に対して課税される制度で、暦年贈与ともいわれています。基礎控除が、110万円であるため、不動産の生前贈与では、大きな控除額とはいえないかもしれません。

しかし、暦年贈与は毎年110万円の基礎控除を受けることができます。評価額が1,100万円の不動産であれば、持分を1/10ずつ生前贈与すれば、10年間かかりますが、非課税で贈与できるのです。

贈与する相手を自由に選べる

生前贈与は、相続と違って贈与する相手を自由に選ぶことができます。相続であれば、相続法で法定相続人が決まっているため、自由に相続させる相手を選ぶことが難しいのです。また、財産を生前贈与しておけば、遺産相続時のトラブルを防ぐことが可能となります。

遺産相続時のトラブルで最も多いのが、誰がどの遺産をどの割合で相続するのかを遺産分割協議で決めることです。もちろん、遺言書で遺産分割の割合を明記しておくことは有効な手段です。しかし、遺産分割協議での決定事項は、遺言書の内容よりも効力があります。また、法定相続人には、遺留分が認められているため、遺留分を侵害するような遺言内容は、トラブルのもとになるでしょう。他の相続人の遺留分を侵害した遺産を相続した相続人は、遺留分を請求されることになるのです。

生前贈与では、子の世代を飛ばして、孫に財産を贈与する方法が用いられています。特に不動産などは、いずれ孫の世代に引き継がれることになる可能性が高い財産です。相続税や贈与税を2度納めるよりは、1度で済ますほうが、高い節税効果を得られます。

贈与する時期を自由に選べる

生前贈与は、贈与する時期を自由に選ぶこともできます。不動産であれば、評価額が下がっている時に贈与しておけば、将来的に評価額が上がったとしても、納税で多額の現金を準備する必要がなくなります。不動産の価値は、普遍的なものではないので有効な手段といえるでしょう。

相続時精算課税制度を利用できる

生前贈与では「相続時精算課税制度」を利用することができます。相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母から、20歳以上の推定相続人である子や孫に対して財産を贈与した場合に選択できる制度です。2,500万円までなら、何度でも控除を受けることができますが、受けた控除額は相続時に精算するため、遺産総額に加算されることになります。

不動産相続においては、将来値上がりが見込まれる不動産であれば、この制度を利用すると節税効果を得ることができます。建物など、経年劣化や減価償却されて評価額が下がるような不動産であれば、余計な税金を収めることになりますので注意が必要です。また、この制度を選択すると、暦年課税制度が使えなくなりますので注意が必要です。

住宅取得資金贈与制度を利用できる

住宅を取得するための財産贈与であれば「住宅取得資金贈与制度」が適用される可能性があります。住宅取得資金贈与制度とは、父母や祖父母などの直系尊属から、自分が住むための家の新築取得費や、増改築費などの贈与を受けた場合に、非課税限度額まで贈与税を非課税にできる制度です。

非課税限度額は、省エネ等の住宅であるかどうかや契約締結日消費税率によって異なりますので以下の表を参照してください。

イ：住宅用の家屋の新築等などで消費税率等の税率が10％である場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
平成31年4月1日から令和2年3月31日	3,000万円	2,500万円
令和2年4月1日から令和3年3月31日	1,500万円	1,000万円
令和3年4月1日から令和3年12月31日	1,200万円	700万円

ロ：上記イ以外の場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
～平成27年12月31日	1,500万円	1,000万円
平成28年1月1日から令和2年3月31日	1,200万円	700万円
令和2年4月1日から令和3年3月31日	1,000万円	500万円
令和3年4月1日から令和3年12月31日	800万円	300万円

なお、住宅取得資金贈与制度の適用を受けた場合は小規模宅地等の特例の適用を受けることができませんので注意してください。

国税庁：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

夫婦間で居住用不動産贈与の配偶者控除

夫婦間での不動産の生前贈与の場合「夫婦間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」の適用を受けることができるかもしれせん。この控除の適用を受けるには以下の要件を満たす必要があります。

夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われた
配偶者から贈与された財産が居住用不動産であること
配偶者から贈与された財産が居住用不動産を取得するための金銭であること
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、対象となる居住用不動産に受贈者が現実に住んでいて、その後も引き続き住む見込みがあること

この要件を満たし、配偶者控除の特例が適用された場合は、最高2,000万までの控除と暦年課税制度の基礎控除である110万円の控除を受けることができます。

収益物件なら早めの贈与で相続税対策になる

生前贈与の対象である不動産が、賃貸マンションなどの収益物件であれば、早めの贈与で相続税対策になる可能性があります。建物の耐用年数と減価償却の進捗状況を照らし合わせて、建物の価値が一定程度になる頃合いが贈与の機会ととらえるとよいでしょう。

収益物件を所有し続けると保有財産が増える可能性が高くなります。保有財産が増えれば、相続時の相続税額が高額となります。また、土地が値上がりすることもあるため、不動産を相続させる相続人が決まっているのであれば、早めの贈与が相続税対策になるケースも多いのです。

遺産総額を減らすことによって相続税対策になる

不動産は、遺産の中では最も高額な財産といえます。相続税は、相続する価額に対して税率が決まりますが、相続する価額が高ければ高いほど税率が高くなる仕組みとなっています。不動産の生前贈与によって遺産総額を減らすことは相続税対策になるのです。特に、将来的に価値が上がるような不動産であれば、早めの生前贈与は、相続税対策の効果が高くなります。

不動産を生前贈与するデメリット

不動産の生前贈与には、メリットもあればデメリットもあります。デメリットも理解しておかなければ、相続税対策をしたつもりであっても、納める税額が高くなるケースもあるのです。ここでは、不動産の生前贈与に関する代表的なデメリットを解説します。

不動産の贈与は課税対象になりやすい

不動産の生前贈与は、贈与税の課税対象になりやすくなります。これは、暦年課税制度での贈与税基礎控除が毎年110万円までと定まっているからです。つまり、110万円を超える贈与であれば、贈与税の対象となります。不動産は高額な財産です。110万円の基礎控除を容易に超える贈与額となるため、贈与税の課税対象となるのです。

また、不動産の贈与を受ければ、登録免許税や不動産取得税などが必ず発生します。登録免許税であれば、相続なら不動産価格の0.4％ですが、贈与であれば、税率は2％となります。

国税庁：登録免許税の税額表

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

相続税よりも税額と費用高くなる場合がある

不動産の生前贈与では、贈与税と相続税の税率をよく理解しておかないと相続税よりも多くの贈与税を納めることになるかもしれません。また、手続きにかかる費用が相続よりも高額になる可能性もあるのです。

例えば、評価額が3,000万円の土地の相続であれば、相続税は基礎控除以内なので非課税となります。しかし、評価額が3,000万円の土地の贈与で、暦年課税を選択していれば、特例税率を適用したとしても、基礎控除は110万円、贈与税の税率は45％で、贈与税控除額は265万円となります。つまり、1,035万5,000円の贈与税を納めることになるのです。

国税庁：贈与税の計算と税率

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm

遺留分を侵害している場合は請求される可能性がある

遺留分とは、一定の範囲の法定相続人に認められていて、一定の割合の遺産を相続することが認められている権利です。不動産の生前贈与によって、他の法定相続員の遺留分を侵害している場合には、受贈者が遺留分の請求を受ける可能性があります。著しく不均等な生前贈与などは、他の相続人の遺留分を侵害する可能性があるため、親族間のトラブルを回避するためにも、遺留分を侵害しない生前贈与が望まれます。

不動産を生前贈与する流れ

不動産の生前贈与にも流れがあり、原則として2つの手続きが必要となります。1つは贈与契約書の作成で、もう1つは登記申請です。ここでは、贈与契約書の作成と登記申請の手続きについて解説します。

贈与契約書の作成

贈与は契約の一種ですので、どのような贈与であっても、基本的に契約書の作成が望ましいとされています。法的には、口約束でも贈与契約は成立しますが、不動産の生前贈与は、高額な財産である不動産が関係するので、後のトラブルを回避するためにも贈与契約書を作成するようにしましょう。

贈与契約書には定まった形式はありません。不備があった場合には、再度作成する手間がかかります。また、一度作成した贈与契約書は、原則として取り消しができないものであることを認識しておきましょう。特に、不動産の贈与契約書を作成する際には慎重さが求められます。場合によっては、司法書士などのプロフェッショナルに書類作成を依頼することも視野にいれましょう。いずれにしても、贈与契約書を作成する際には、以下の内容が記載されているか確認してください。

・贈与者の氏名または会社名、住所・電話番号など

・受贈者の氏名または会社名、住所・電話番号など

・贈与対象の不動産の所在地・地目など

以下に、不動産贈与契約書の文例を載せますので、必要な方は参考にしてください。

https://img.ichiyoshi.co.jp/ichiyoshi/pc/pdf/inheritance/contract_fudosan.pdf

登記申請を行う

贈与を受けた不動産は名義変更の手続きをする必要があります。この手続きは、所有権移転登記とも呼ばれていますが、手続きをしなくても罰則があるわけではありません。ただし、所有権移転登記を済ませておかなければ、贈与を受けた不動産が自分の所有物であるということを証明することができないので、贈与を受けた不動産の所有権移転登記は早急に済ませておくとよいでしょう。

不動産の生前贈与の注意点

不動産の生前贈与は、上手に利用すると相続税対策になりますが、注意事項もあります。相続開始3年以内の贈与であったり、相続時精算課税制度を利用した後に不動産の資産価値が下がったりすると相続税対策にはなりません。ここでは、不動産の生前贈与についての注意点を3つ解説します。

相続開始前3年以内の贈与は相続税対策にならない

相続開始前3年以内の不動産の生前贈与は相続税対策にはなりません。理由は、被相続人が亡くなる前の3年間に行われた贈与は、相続税の計算に差し戻されるためです。この時に足し戻す価額は、基礎控除後の課税価格ではなく基礎控除前の贈与財産の価額となっています。人は、いつ亡くなるかを予測することはできませんが、不動産の相続対策を生前贈与で行うのであれば、事前に準備を進めておく必要があるのです。なお、以下の不動産に関する生前贈与については、贈与開始前3年以内の贈与であっても遺産総額に加算する必要はありません。

贈与税の配偶者控除の特例を受けている又は受けようとする財産のうち配偶者控除に相当する金額
直系尊属から贈与を受けた住宅資金のうち非課税の適用を受けた金額

不動産の資産価値が下がると損をする場合がある

不動産の生前贈与のメリットで、相続時精算課税制度の利用を解説しました。将来値上がりが予想される不動産については、相続時精算課税制度の利用は有効ですが、将来値下がりが予想される不動産については、この制度を利用すると損をする場合があります。

例えば、評価額が3,000万円の土地を贈与するとして、相続時精算課税制度を利用した場合は、控除額が2,500万円ですので、500万円に対して20％税率がかけられます。つまり、贈与税を100万円収めることになるのです。しかし、相続時に評価額が2,000万円に下がっていれば、他に財産があったとしても、相続税の基礎控除がありますので、相続税は非課税となる可能性が高くなります。

相続時精算課税制度は、控除額が2,500万円もある魅力的な制度ですが、慎重に計算し利用しないと想定よりも高額な税金を納めることになる可能性があるのです。