遺産相続においては、現金や金融資産の相続なら、わかりやすくて手続きしやすい傾向にあります。しかし、不動産となると不動産相続に必要な手続きが煩雑になりがちです。また、不動産の分割方法で揉めたりすることもあります。
今回は、不動産相続に必要な手続きの流れから、相続登記を自分で行う方法を解説します。また、不動産相続手続きのネックとなる遺産分割についても、分割方法とトラブル対策を説明します。
この記事読んでいただければ、スムーズな不動産相続手続きができるようになるでしょう。
相続が発生した時の手続きの流れ
不動産相続の手続きを解説する前に、相続の基本的な流れを確認しておきましょう。
何事も基礎がなければ、スムーズに事を進めることができません。遺産相続も同僚です。特に不動産相続の手続きは煩雑であり難解であります。
ここでは、相続に直面した時に慌てないためにも、相続の基本的な流れを解説します。
相続人の確認
遺産相続において、まず確認しないといけないのが相続人です。相続人の基本は、法定相続人となります。法定相続人とは民法で定められた相続人のことで、最も優先されるのは配偶者であり常に相続人の立場となるのです。
配偶者を除くと第一順位の相続人は、直系卑属である子となります。子が先に亡くなっている場合は、孫やひ孫が代襲相続により第一順位の相続人となるのです。
第二順位の相続人は、子や孫など直系卑属がいない場合に、直系尊属である父母や祖父母などが第二順位の相続人となります。
第三順位の相続人は、被相続人に直系卑属や直系尊属がない場合で、兄妹姉妹がこれに相当します。
実際の相続においては、法定相続人以外にも相続人となる場合もあります。法定相続や遺言書の内容などを確認して相続人を決定しましょう。
相続財産の確定
相続人が決まれば、被相続人がどのような財産を残しているのかなど、遺産の確認を進めていきます。相続人の中には生前贈与されている財産があったり、生命保険の受取人になっていたりする相続人もいるかもしれません。
また、被相続人の負の遺産がある場合もあります。よく確認して相続財産を確定しましょう。
もし、相続財産を確定した結果、負の遺産が多ければ相続放棄という手段を選択する可能性もあるのです。
遺言書の確認
遺言書は相続において最も優先されます。法定相続通りならば特に問題ありませんが、遺言書によって相続人に指名されている人がいるかもしれません。その場合は、相続に関わる人に連絡を取らなければなりません。
公正証書で遺言書がある場合は、公証人役場で確認することができます。また、自筆証書遺言の場合は、相続人が勝手に開封しないで家庭裁判所に持参し、検認を依頼する必要がありますので注意しましょう。
遺産分割協議で遺産分割を決定
次に、相続人全員で遺産分割協議を行います。遺言書があれば、遺言書通りに遺産分割することになりますが、遺言書に記載のない財産がある場合は、この協議で遺産分割を決定します。遺言書の内容が極端に偏っていて、相続人が納得できない場合は遺留分の請求が可能です。
遺産分割協議で相続人全員の合意を得ることができれば、遺産分割決定書を作成します。この書類がなければ遺産分割をすることはできません。
遺産分割協議でまとまらなかった場合は、協議不成立となり家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。遺産分割調停が不成立の場合は遺産分割審判へ、そこでも不服が生じれば裁判所での審理となるのです。
いずれにしても、遺産がどのように分割されるのかが明白な書類がないと、遺産分割はできず相続税の申告もできません。
相続財産の名義変更
遺産分割が決定すれば、決定通りに遺産分割を行います。名義変更が必要な相続財産は名義変更の手続きを済ませましょう。
不動産の場合は相続登記の手続きが必要となります。相続人が1名の場合と複数の場合とで提出する書類が違いますので、よく確認してから手続きに入ることが肝要です。
相続税の申告と納付
相続税の申告と納付は相続開始から10ヶ月以内に済まさなければなりません。したがって、不動産などの分割しにくい相続財産があれば、スムーズな遺産分割を心がけなければ間に合わない可能性もあるのです。
また、不動産の場合は登記事項証明書や固定資産税の評価証明書、実測図など複雑な書類が多数必要となります。煩雑な相続税申告となるケースが多いので、迷われたら相続のプロフェッショナルに相談するなどの対策が必要です。
不動産の相続登記を自分でやる方法
遺産分割後、不動産を相続した相続人は、相続登記をしなければなりません。 相続登記とは、被相続人の名義となっている土地や家賃貸物件などの不動産の名義変更のことを指します。
相続登記の専門家は司法書士などです。手続きを依頼すれば、相続登記は楽にミスもなく終了しますが報酬を支払う必要があります。
ここでは、相続登記の専門家に依頼せずに、自分で相続登記する方法を説明していきます。
不動産の相続登記の流れ
相続登記の流れは、対象不動産の確認→相続人調査と戸籍関係の書類取得→その他の必要な書類の取得→遺産分割協議書などの書類作成→法務局へ申請となります。
自分で相続登記するとなると、たくさんの書類に悩まされる可能性があります。予め相続登記の流れを把握しておけば、まとめて書類を取得したり、作成したりできるようになるでしょう。それでは、1つ1つの項目について踏み込んで解説します。
対象不動産の確認
不動産の相続登記を始めるにあたっては、まず、対象物件の登記簿の状況を調べる必要があります。登記簿には、登記記録全般が記されていますので、対象不動産の相続登記に必要な書類も登記簿を調べることによって判別するのです。
せっかく対象不動産の登記を調べたのですから、対象不動産の登記事項証明書の中から全部事項証明書を、この際に取得しておけば二度手間にならずに済みます。
ちなみに、登記事項証明書とは登記簿謄本のことです。登記情報を紙ベースからコンピューターで、管理するようになったため、呼び方が変わっています。
まだまだ、登記簿謄本と書かれている書籍や書類も存在しますので、理解しておくと役に立つでしょう。
相続人調査と戸籍関係の書類取得
対象不動産の確認ができましたら、相続人の調査が必要となります。相続関係は、戸籍全部事項証明書によって判明しますので、法定相続人の調査はこれ以上必要ないでしょう。
しかし、遺言書によって相続人に指名された相続人については、何者であるのかを確認することが必要となるのです。
相続人の調査と並行して、戸籍に関する書類も取得するようにしましょう。相続のケースによりますが、被相続人や相続人の戸籍関係で必要とされる書類は以下の4種類です。
- 戸籍全部事項証明書
- 改製原戸籍謄本
- 除籍全部事項証明書
- 附票
上記の戸籍関係の書類が、全て必要というわけではないので、対象不動産の相続登記に必要なものだけ取得するようにしましょう。
ちなみに、戸籍に関する書類も名称が変更になっています。戸籍謄本は戸籍全部事項証明書となっていて、戸籍抄本は戸籍個人事項証明書となっているのです。
その他の必要な書類
相続登記に必要な書類を説明しますと、被相続人に対して必要な書類は、戸籍全部事項証明書・除籍全部事項証明書・改製原戸籍謄本となります。戸籍に類する書類として必要な書類は戸籍の附票ですが、住民票の除票でも問題ありません。
相続人に対して必要な書類は、相続人全員の戸籍全部事項証明書と住民票になります。住民票に関しては、新しく名義人になる相続人のみです。
戸籍などの必要書類の他には、固定資産評価証明書と相続関係説明図が必要です。固定資産評価証明書は、相続登記する年度のものが必要となります。相続関係説明図は、戸籍全部事項証明書などの原本を返却する際に必要なので揃えておくとよいでしょう。
遺産分割決定書などの書類作成
相続登記に必要な書類が揃って、遺産分割協議で相続人全員の合意を得ることができましたら、遺産分割決定書を作成しましょう。
この書類がなければ、相続登記を進めることができない重要な書類です。 遺産分割決定書には、相続人全員の署名押印が必要となります。その際には、相続人全員が実印で押印し、相続人全員の印鑑証明書を添付しなければなりません。
ここまでの書類を揃えて、初めて登記申請書が作成できます。登記申請書は、不動産登記を申請する際に必要な書類で、これまでに取得した書類をもとに作成するのです。
法務局への申請
自分で相続登記する最後の作業が、法務局への登記申請の提出です。その際には登録免許税の納付が必要となります。一般的には収入印紙で納めますが、不動産の固定資産評価額の0.4％が登録免許税となることを認識しておきましょう。
固定資産評価額は固定資産評価証明書に記載されていますので、事前に登録免許税に相当する収入印紙を準備しておくと、スムーズな相続登記申請が可能となります。
不動産相続の4つの方法
不動産相続の手続きには、相続人が1人の場合を除き遺産分割決定書が必要です。遺産分割決定書は、相続人全員の合意がなければなりません。その合意を得るためには、遺産分割の方法を知っておく必要があります。
遺産分割には4つ方法があって、不動産の相続においてもそれは変わりません。ここでは、その遺産分割の4つの方法を解説します。
現物分割
現物分割とは、1つ1つの相続財産について誰が相続するかを決める方法です。
例えば、現預金は長男が相続し、土地と建物は被相続人の配偶者が相続するなどです。現物分割の問題点は、きっちり分けることが難しい点です。トラブルが起こるようだと次に解説する代償分割で補填する方法もあります。
不動産は現物分割が難しい相続財産です。土地は長男で、建物は配偶者とはなかなかいかないものではないでしょうか。
被相続人が、複数の不動産を所有していない限り、代償分割や共有分割も視野に入れて、遺産分割協議で話し合いましょう。
代償分割
代償分割とは特定の相続人が、特定の財産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などの代償を支払う方法です。
例えば、被相続人が残した鑑定額2億円の壺を次男が相続する代わりに、次男から長男へ1億円の現金を支払うなどです。
不動産の相続においては、自宅を配偶者が相続する代わりに、配偶者は子へ現金を渡すというケースなどです。配偶者は優先的に自宅に住み続ける権利が保証されていますが、代償分割することによりトラブルは回避できるでしょう。
換価分割
換価分割とは、特定の分割しにくい不動産を売却して得たお金を分割する方法です。例えば、先程の壺を売却して得た2億円を相続人で分けるなどとなります。
不動産相続の場合に換価分割を採用するケースが多く見られます。しかし、配偶者が長年住んできた自宅を売却する場合は、2つのことに留意しましょう。1つは、配偶者の思いです。住み慣れた家を売却するとなれば、心に大きなダメージを与えるかもしれません。
そして、配偶者居住権です。配偶者居住権とは、残された配偶者が夫婦で居住していた自宅に、亡くなるまで無償で住み続けることができる権利で、2020年4月に施行されました。配偶者以外の相続人が、強引に換価分割しようとしても、配偶者は法で守られているのです。
共有分割
共有分割とは、特定の相続財産を複数の相続人の共有名義で相続する方法です。共有するので分割とは言い難いのですが、相続分によって所有分が分かれていますので遺産分割の方法としています。
共有分割は、不動産の相続でよく使われる方法ですが、トラブルの元になりやすい方法です。共有名義にした場合は、売却の際に共有名義人全員の同意が必要となります。
また、リフォームする際にも同様となります。共有分割を選択する場合は、デメリットについても、遺産分割協議でよく話し合ってから決めるようにしましょう。
不動産相続のトラブルを防ぐポイント
不動産は、相続時にトラブルが起こりやすい相続財産です。
しかし、価値が高く安定しているので、財産として所有する人が多いのも事実です。不動産相続のトラブルを防ぐには事前の準備が必要です。ここでは、不動産相続時に起こるトラブルを防ぐポイントを解説します。
登記されていない不動産の場合
相続した不動産を登記簿で確認すると、登記されていないというケースがあります。不動産そのものが未登記という場合もありますし、増築した部分をそのままにしている一部未登記というケースもあるのです。
この場合は、遺産分割協議を行って所有権保存登記をして、現在の所有権が誰にあるのかを明確にしておきましょう。
また、登記されているかどうかは、法務局で確認できますので事前に確認し、未登記であれば、被相続人が存命のうちに登記しておくと、トラブルの種を摘むことができます。
不動産が担保に入っている場合
不動産が担保に入っている状態とは、つまり被相続人に債務があるということになります。担保に入っているということは、抵当権がついているということになるのです。
この場合まず、債務の額を確認しましょう。
もし、負の遺産が多ければ相続放棄も視野に入れなければなりません。
そうではなく相続する場合は、抵当権も引き継がれ債務を負うことになります。抵当権を消す方法は、債務を完済することです。完済後は、抵当権抹消手続きを行う必要がありますので注意してください。
相続トラブルを防ぐためには遺言書が有効
相続人同士のトラブルや遺産分割のトラブルを防ぐには遺言書が有効です。ただし、遺言の中身次第によってはトラブルを招く恐れがありますので、不平等にならない遺言書を作成することが望ましいでしょう。
遺言書には、公正証書遺言と自筆証書遺言があります。公正証書遺言は、公証人が、本人の意思に基づいて公正証書として作成します。作成後は、公証人役場に原本が保管されるので、紛失の心配もなく相続が発生した場合に問題なく遺言が執行される仕組みとなっています。
自筆証書遺言は、被相続人なら誰でも作成することができる遺言書です。しかし、家庭裁判所で検認すると無効になったり、紛失するリスクがあったりするので、故人の意思が反映されないリスクもあります。
2020年7月1日から、自筆証書遺言を法務局で保管することができる制度が新設されていますので、利用するようにしましょう。この制度を利用すれば、上記のようなリスクを回避することができます。
ただし、内容についてはチェックがないので、極端に不平等な内容とならないようにしなければ、残された家族が争うなどのトラブルになる可能性があります。
遺言書の内容通りに相続できないケース
遺言書があるとその内容が優先されるため、遺産分割協議において相続人が分割方法を決める必要はありません。
しかし、他の相続人の遺留分を侵害するような遺言内容であればトラブルの種になります。
遺留分は、遺言を超える効力を持っていますので、たとえ公正証書遺言であっても遺留分を侵害することはできません。結果的にせっかくの遺言書であっても、その内容通りにはならない可能性があるのです。
不動産相続の手続きは無理せずプロを活用
ここまで、不動産相続の手続きについて 基本部分の相続が発生した時の手続きから、不動産相続のトラブルを防ぐポイントについて解説してきました。
不動産相続の主要な手続きは相続登記です。相続登記を相続人自身が行うことは、不可能ではないことは解説した通りです。
しかし、実際には煩雑な手続きで時間と労力を消耗することになるので、多くの人は相続登記のプロに任せているのが現状です。
不動産の相続手続きで迷われたら、この「相続のすゝめ」をご活用ください。相続のプロフェッショナルが適切なアドバイスをしていますので、きっとお役に立てるでしょう。
この記事へのコメントはありません。