不動産を相続すれば、相続した不動産の名義を相続人に変更します。これが相続登記です。
相続登記していない不動産は、売却することができず、自由に使うことに支障が出る場合もあるので、相続後は早めに相続登記をこころがけましょう。
今回は、不動産相続に必要な書類について解説します。不動産の相続方法から相続方法別の必要書類なども掘り下げて説明していきます。
この記事を読んで頂ければ、自分自身で相続登記ができる可能性を高めることができますので、ぜひ参考にしてください。
不動産の相続方法とは
被相続人が残した相続財産の中に不動産があれば、3つの相続方法が考えられます。1つは、遺言書があれば遺言書に従って相続する方法です。
2つ目は、遺言書がなかったり、遺言書の内容があまりにも偏っていたりした場合に用います。遺産分割するために、遺産分割協議おこない決定した内容で相続する方法です。
3つ目は法定相続通りに相続する方法です。相続方法によって不動産相続に必要な書類は変わりますので、それぞれの相続方法について解説します。
遺言書にしたがって相続
遺言書があってその内容に従って、相続する場合の手続きは簡素なものになります。
理由は、相続人同士が争う余地がないためです。相続人同士が遺産分割で争えば、遺産相続の手続きは滞ることになります。
遺言書は、遺産分割において最も尊重される被相続人の意思なのです。その内容に沿って相続することは、トラブルを防ぐことにもつながります。
もし、遺言の内容が非常に偏っていて、相続人が承服できない場合には、遺産分割会議を開いて遺言内容を覆すことも可能なのです。
ただし、遺言の内容を変更するには相続人全員の合意が必要となります。1人でも反対の者がいれば、その遺産分割会議は無効となることを認識しておきましょう。
また、相続人全員が合意しても遺言執行者が選任されている場合は、遺言の内容を変更することは難しくなります。理由は、遺言執行者が相続財産についての管理処分権を持っていて、遺言の内容を実現させる義務が果たさなければならないからです。
これは、民法によって定まっており、相続人が遺言執行者の行為を妨げることはできません。つまり、被相続人の意思は、簡単に変更することができないということになります。
遺言書は、遺産相続において大きな効力を有しますが、相続人の遺留分を侵害するような遺言書の内容であれば、遺留分を請求することもできます。どのような遺言書であっても遺留分を侵害することはできないのです、
遺産分割協議によって相続する
遺言書がなかったり、遺言の内容が偏っていたりした場合で、相続人が複数いる場合は遺産分割協議を行います。
遺産分割協議において優先されるのは被相続人の意思や法定相続ですが、必ずしもその通りに遺産分割しなければいけないわけではありません。大事なのは、相続人全員が同意するということです。
遺産分割協議の決定には、相続人全員の合意が必要です。先にも述べた通り、遺言書の内容と違った遺産分割でも同様なので、遺産分割協議の決定事項は、遺言書の内容よりも効力を有する可能性があるのです。
遺産分割協議によって相続人全員が合意すれば、遺産分割協議書を作成することになります。この遺産分割協議書がなければ、相続登記はもちろん他の相続財産である現預金や金融商品さえも相続することはできません。
それゆえに、遺産分割協議書の最後には、相続人全員の署名捺印が必要であり、印鑑証明も添えることになっています。
法定相続分通りに相続
相続人の範囲や法定相続分は、民法で定められています。相続人の範囲として、死亡した被相続人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の人は定められた順序で配偶者と一緒に相続することになっています。
もし、配偶者がいない場合の相続の順序も定められていますので、法定相続通りに相続人を決めることは、トラブルを防ぐことにもなります。法定相続分に関しても同様のことがいえるのです。
しかし、民法で定まっているとはいえ、法定相続分の効力は遺産分割協議での決定事項や遺言書の内容に勝るものではありません。ですので、遺産分割協議では法定相続分は、あくまでも参考にしかなり得ません。
また、被相続人が認める遺言書も参考となるだけで、民法で定められていても、その効力は拘束力を持つものではないのです。
それでも、法定相続が民法で定められている要因は、相続時に起こるトラブルを回避し円満な相続や遺産分割を促すためです。民法で定められた基準がなければ、相続人各々が勝手な主張を繰り返し、円満な相続ができないことになるかもしれません。
また、法定相続通りに相続できたとなると、スムーズに遺産分割や相続ができたということになるのではないでしょうか。
民法887、889、890、900、907参照
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089
不動産の相続方法別の相続登記必要書類
不動産を相続し相続登記するのには、たくさんの書類が必要となります。また、相続方法によっては、登記の際に必要な書類が異なるのです。ここでは、その異なる相続登記の書類について詳細に解説します。
そもそも相続登記とは
不動産の相続登記とは、相続した不動産の所有権者が自分であることを確定するために必要な手続きです。相続登記は、行わなければいけない期限や罰則はありません。 しかし、相続登記を完了していなければ、第三者に該当する不動産の所有権を主張することができません。不動産を相続したのであれば、できるだけ早めに相続登記を済ませておきましょう。
遺言書により法定相続人に相続させる場合
遺言書に基づいて、法定相続人が不動産の相続をする場合の相続登記に必要な書類は以下のようになります。
被相続人に関する書類
- 遺言書：自筆証書遺言秘密証書遺言の場合は、検認済みのものが必要です。公正証書遺言の場合には検認不要となります。
- 死亡時の戸籍全部事項証明書：出生から死亡まで遡る必要はありません。被相続人の本籍地役所で取得します。
- 住民票の除票：被相続人が亡くなった時点での所在地役所で取得します。
相続人に関する書類
- 戸籍全部事項証明書：遺言により相続する相続人全員分が必要で、相続人の本籍地役所で取得します。
- 住民票：相続する相続人全員分が必要です。相続人の住所地の役所等で取得します。
その他の書類
- 固定資産評価証明書：登録免許税算定の資料として必要であり、対象不動産がある市区町村役所で取得できます。
上記の書類の要点は、遺言で指定された相続人と被相続人の関係が証明できれば良いので、全相続人を確定する必要がないことです。したがって、被相続人の死亡から出生までの戸籍を遡る必要もないのです。
遺言書により相続人以外の第三者に遺贈する場合
遺言で相続人以外の第三者に異動があった場合には、登記原因が相続ではなく理論となります。従って登記の添付書類は異なってくるのです。また、遺言執行者が定まっている場合と定まっていない場合とでも異なりますので分けて解説します。
遺言書に遺言執行者が定まっているケース
遺言書に遺言執行者が定まっている場合は、登記義務者が遺言執行者となるのです。この場合に必要な書類は以下のようになります。
被相続人に関する書類
- 遺言書・死亡時の戸籍事項全部証明書・住民票の除票は、上記「遺言書により法定相続人に相続させる場合」と同じになります。違うのは、不動産の権利証または、登記識別情報が必要となることです。これは、被相続人が権利取得した時のものでなければなりません。
受遺者に関する書類
- 住民票：受遺者の所在地の役所で取得します。
遺言執行者に関する書類
- 印鑑証明書：発行から3ヶ月以内のもの
その他の書類
- 固定資産評価証明書：「遺言書により法定相続人に相続させる場合」と同様です。
上記の書類のポイントは、相続ではなく遺贈になるということと、遺言執行者も自分自身を証明しなければならないという点になります。
遺言書に遺言執行者の定めがないケース
遺言執行者が定まっていない場合は、登記義務者が遺言者の相続人全員ということになります。
被相続人関する書類は「遺言書に遺言執行者が定まっているケース」と比較して「死亡時の戸籍全部事項証明書」の内容が違います。そして、その他の書類にも違いがありますので以下に記します。
被相続人に関する書類で相違がある分
- 死亡時の戸籍事項全部証明書：被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要となります。
- 除籍事項全部証明書：上記に同じ
- 改製原戸籍謄本：上記に同じ
受遺者に関する書類
- 住民票：受遺者の所在地の役所で取得します。
相続人全員に対して必要な書類
- 印鑑証明書：発行後3ヶ月以内のもので、相続人全員分が必要です。
- 戸籍全部事項証明書：相続人全員分が必要となり各相続人の本籍地の役所で取得します。
- 固定資産評価証明書：取得理由は同上ですので、対象不動産がある市区町村役所で取得してください。
このケースで必要な書類のポイントは、相続人全員の印鑑証明書や戸籍事項全部証明書が必要ということです。被相続人は、遺言書とともに遺言執行人を定めておくと自分に意思通りでスムーズな相続が可能になります。
遺産分割協議により相続登記する場合
遺産分割協議を行い、協議の結果に基づいて遺産を分割し、相続した不動産を相続登記する場合の必要書類は下記のようになります。
被相続人に関する書類
- 戸籍事項全部証明書：出生から死亡までの連続した戸籍が必要ですので、被相続人の本籍地で取得します。
- 除籍事項全部証明書：上記に同じ
- 改製原戸籍謄本：上記に同じ
相続人に関する書類
- 戸籍事項全部証明書：相続人全員分を各本籍地で取得します。
- 遺産分割協議書：遺産分割協議において相続人全員が合意したことを証明する書類として必要です。
- 住民票：遺産分割協議で決定した相続人全員分の住民票が必要です。各相続人の住所地の市区町村役所で取得します。
- 印鑑証明：遺産分割協議書の最後に相続人全員が署名捺印します。この際、実印を使用します。提出書類として相続人全員分が必要となるのです。
その他の書類
- 取得理由は同上ですので、対象不動産がある市区町村役所で取得してください。
ここでのポイントは、遺産分割協議書が必要ということと、登記識別情報は原則として不要だということです。
法定相続分通りに相続登記する場合
遺産分割協議を行うことなく法定相続通りに遺産分割し、相続した不動産の相続登記に必要な書類は下記のようになります。
被相続人に関する書類
- 「遺産分割協議により相続登記する場合」と同じです。
相続人に関する書類
- 戸籍事項全部証明書：相続人全員文を書く本籍地で取得します。
- 住民票：各相続人の住所地の市区町村役所で取得します。
その他の書類
- 取得理由は同上ですので、対象不動産がある市区町村役所で取得してください。
ここでのポイントは、相続登記に必要な書類が遺産分割協議を行った場合よりも少なくなっていることです。
相続登記を申請する際の3つの方法
相続登記に関する書類を揃えたら、相続登記を申請することになります。
インターネットの普及とともに、従来の法務局の窓口で申請する方法や郵送で申請する方法にプラスしてオンラインで申請する方法もあります。ここでは、それぞれの特徴について解説しますので、自分に合った方法で申請しましょう。
法務局の窓口で申請する
法務局の窓口で申請する方法のメリットは、窓口で相談できるということです。申請書類に誤りがあってもその場で対応できますので安心できます。
しかし、法務局の窓口取扱時間に合わせて出向かなければなりません。法務局のほとんどは、平日のデイタイムしか窓口取扱時間がないので、それに合わせることが難しい人にはデメリットになります。
法務局では、不動産登記係が相続登記申請の窓口になっています。行く際には、必要な書類一式と申請書に押印した印鑑も持っていくと良いでしょう。
法務局の窓口で必要な書類を提出してしも、すぐに相続登記が完了するわけではありません。登記完了予定日が設けられていて、通常1週間から10日後に設定されています。登記完了予定日に法務局へ行って、登記完了書類を受け取れば手続きが完了となるのです。
登記完了予定日に法務局で必要な書類などは以下のようになります。
- 身分証明書
- 登記申請の際に使用した印鑑
- 受付番号をメモした用紙
以上の他に、法務局から指示があった書類があれば、忘れないように持参しましょう。
登記完了日に法務局で受け取ることができる書類は以下のようになります。
- 登記完了証
- 登記識別情報通知書
- 原本還付書類一式
原本管理書類一式とは、相続登記申請に使用した原本を返してもらうことができる仕組みです。戸籍関係の書類も返却してくれますので、他の相続手続きで再利用すれば費用を削減できます。
郵送で申請する
管轄する法務局が遠方であったり、窓口業務時間内に行くことが難しかったりすれば郵送で申請する方法もあります。
準備した書類一式を法務局に郵送すれば、窓口に行かなくても手続きを進めることができるのです。その際に注意することは、重要な書類や個人情報関連の書類ですので、必ず書留郵便で送るようにしましょう。
郵送で申請した場合は、訂正があった場合にその場で訂正印を押すことはできません。ですので、不備があった場合に備えて、申請書に申請者全員が捨印を押しておくと安心です。申請者全員とは、不動産を複数の相続人で共有相続するケースをさします。
登記完了予定日については、窓口に行くわけではないのでその場では分かりません。しかし法務局のホームページで登記完了予定日を掲載しているので確認すると便利です。
登記完了予定日に書類を受け取りに行くことができない場合もあるでしょうが、事前に準備しておけば郵送で登記完了関連の書類を受け取ることも可能です。その場合には以下のように申請書に記入してください。
「その他の事項
送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付、原本還付書類の返還を希望します。
送付先の区分
申請人の住所
不動産の表示
（対象不動産の住所を記入します）」
郵送で登記完了書類を受け取る場合には、返信用封筒と返信用の切手を同封してください。
オンラインでも相続登記ができる
インターネットの普及によって相続登記もオンラインで申請することが可能となりました。
https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/whats/what_top.html
オンライン登記は、パソコンの設定や電子証明書の取得など複雑な作業があって手間がかかります。パソコンに精通している人であれば、問題なく手続きできるでしょう。
しかし、パソコンに不慣れな人は、無理せず法務局の窓口で申請するか、郵送で申請するほうが良いかもしれません。オンライン相続登記の詳細は、法務省のホームページで確認することができます。
法務省HP
不動産の相続登記の書類は事前に準備を
不動産の相続登記は相続方法によって違いがあることを説明し、どのような書類が必要であるかを解説してきました。
相続財産の中で不動産は比較的に高価なものであり、相続手続きが複雑なものでもあります。
被相続人と話し合って相続方法がある程度定まれば、相続登記の書類について準備しておくことでスムーズな相続が可能となります。
相続登記を含めて、相続に問題があればこの遺産相続のすゝめを活用してください。
相続のプロフェッショナルが、あらゆる角度から遺産相続の問題点を浮き彫りにし、解説しています。
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