相続に関する税金と聞いて、真っ先に思い浮かぶのは相続税ではないでしょうか。確かに土地相続に関しても相続税がメインですが、他にも税金が課税されるケースがあるのです。
今回は、相続した土地に関わる税金の種類や計算方法などを詳しく解説します。この記事を読むことによって、土地相続に関する税の知識を深めることができます。
土地を相続した時にかかる税金
土地を相続した時にかかる税金は、相続税と登録免許税です。相続税は、被相続人の遺産総額に対して課税されます。遺産総額は、被相続人の遺産を亡くなった時点での時価で算出し合計された金額です。
現金であれば、被相続人が亡くなった時点での現金や預金残高の合計となります。しかし、時価が分かり難い遺産を算出することは難しいことですので、遺産の種類ごとに評価方法が定められているのです。
定められた評価方法で、遺産総額が算出できれば、相続税を納めなければならないのかどうかが判明します。遺産総額が基礎控除を超えていれば、相続税を申告し納税する義務が生じます。基礎控除を超えていなければ、相続税の申告や納税の義務はありません。
ここでは、土地の相続税評価として最も一般的な宅地についてと登録免許税を解説します。
土地に課税される相続税
土地は、相続した段階で現金化しているわけではないので、土地の時価がいくらであるかを調べなければいけません。相続税では、土地を評価し価額を決める方法として、路線価方式や倍率方式・比準方式などを用いることになっているのです。どの方式を用いるかは、地目や用途によって異なります。宅地については路線価方式か倍率方式とされています。
路線価方式とは、都市部や住宅地で、国税庁が道路に路線価を設置している地域に所在している土地を評価する際に用いる方法です。以下の式によって算出します。
土地の価額＝路線価×地積×画地補正率
この計算式の中にある路線価は、以下の国税庁：路線価・倍率表※1で確認します。また、画地補正率は、以下の国税庁：画地補正率表※2で確認してください。地積については、相続税申告や相続登記申請で提出する固定資産税評価証明書などで確認できます。
画地補正率とは、路線価を基礎として土地の評価額を求める場合に、その土地の奥行きや形状などと、法的制限等土地の現状に応じた補正を行うための率です。画地補正率は、項目ごとに細かく定められています。
- 奥行価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 二方路線影響加算率
- 間口狭小補正率
- 奥行長大補正率
- 不整形地補正率
- 規模格差補正率
- 無道路地の評価による控除
- がけ地補正率
- 特別警戒区域補正率
この他にも、無道路時やセットバックを必要とする土地など、特殊な土地については一定の割合評価を受けられる可能性があります。ただし、画地補正率を用いた土地の相続税評価は、難解なのでプロフェッショナルに相談するか依頼する方が良いでしょう。
倍率方式とは、路線価が設定されていない地域にある土地を評価する際に用いる方法で、宅地の中では主に市街化調整区域などが対象です。以下の式によって算出します。
土地の価額＝固定資産税評価額×倍率
この計算式の中にある倍率は、前途した国税庁：路線価図・倍率表※1で確認します。固定資産税評価額は、固定資産評価証明書などを確認しましょう。なお、固定資産税評価額は、所在地を管轄する市区町村が3年ごとに評価替えを行っていますので、古い固定資産税納税通知書などでの確認は避けてください。
※1国税庁：路線価図・倍率表
https://www.rosenka.nta.go.jp/
※2国税庁：画地補正率表
自用地の相続税評価方法
自用地とは、相続人以外の他人が使用する権利のない土地のことです。相続税の課税にあたって、課税対象土地を評価する場合に用いられる用語で、一般的には使用されていません。
自用地の相続税評価方法は、路線価方式と倍率方式です。自用地の相続税評価額は、貸家建付地や貸地の相続税評価をする場合の基にもなる価額ですので、土地相続に関係する人は理解しておくと良いでしょう。
貸家建付地の相続税評価方法
貸家建付地とは、相続した土地にアパートやマンション、貸しビルなどの賃貸料物件が建っていて第三者に貸し出している場合の土地をさします。これも相続税上で用いられる用語です。
貸家建付地は、借主に借家権や借地権が発生していて、相続人の使用に制限がかかっています。つまり、相続人は自分の土地であっても、勝手に家を建てたり解体したりすることができないのです。
貸家建付地は、このように制限がかかっている土地ですので、自用地に比べて相続税評価額が低くなるように設定されています。貸家建付地の相続税評価は以下の式で算出します。
貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
この計算式の中で自用地の価格とは先に説明した通りです。借地権割合や借家権割合は、路線価方式で説明した国税庁の路線価・倍率表で確認できます。賃貸割合は以下の式で算出します。
賃貸割合＝課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計/当該家屋の各独立部分の床面積の合計
この計算式では分かりにくいのですが、概算すると総戸数が20個あるアパートで18個が賃貸中であれば、賃貸割合は0.9となります。
仮に自用地価額が1億円の土地として、借地権割合が6割で、借家権割合が3割、賃貸割合が9割だとすると貸家建付地の価額は、8,380万円となるのです。このように貸家建付地の相続税の評価額は、自用地の価額よりも低くなることがわかります。
貸地とは、相続した土地が第三者に貸し出されていて、地代収入がある土地のことです。貸地は、借主に借地権があって、借主が自由に土地を使用することができます。
相続人は、相続した土地に使用制限がかかっているので、土地を自由に使えない状態です。結果として相続税の評価は、自用地よりも低くなるように設定されています。貸地の評価は以下の式で算出されます。
貸地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合
定期借地権の目的となっている貸地に対しては、原則として自用地の価額から定期借地権等の価額を控除した金額によって評価することになっています。定期借地権の価額については以下の式で算出するように定められています。
この計算式では分かりにくいので、定期借地権等の評価明細書を取得したほうが算出しやすいでしょう。定期借地権等の評価明細書は、以下の国税庁ホームページで取得できます。
国税庁：定期借地権等の評価明細書
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-07.htm
登録免許税
土地を相続した場合、相続登記手続きを行い、取得した土地の名義を変更します。その際に課される税金が登録免許税です。登録免許税は、土地の名義変更の手数料と認識しても差し支えありません。
この登録免許税を納付しなければ、登録申請は却下されますのでご注意ください。登録免許税は、以下の式によって算出されます。
登録免許税税額＝固定資産税評価額×税率
固定資産税評価額は、相続登記を行う際に固定資産評価証明書を取得するので、その書類で確認できます。また、登録免許税の税率は、不動産取得のケースによって異なるのですが、相続の場合は0.4％と定められています。
相続した土地の所有時にかかる税金
相続した土地を所有しているだけでも、税金が課税されます。土地を所有していれば固定資産税が課税され、土地の所在地によっては都市計画税も課税される可能性があるのです。
固定資産税
固定資産税は、土地や建物償却資産などにかかる地方税です。毎年1月1日現在で、市町村の固定資産課税台帳に所有者として記載されている人や法人が納める義務を負います。
土地は、宅地の他に田畑や山林、原野、雑種地など全ての地目が含まれます。すなわち、どのような土地を相続しても、固定資産税は納めなければならないということです。固定資産税は以下の式によって算出されます。
固定資産税税額＝課税標準額×税率
固定資産税の税率については、基本的に1.4％と定められています。しかし、各市町村が課税する地方税ですので、市町村によっては1.4％を超える税率を定めている場合もありますので、納税通知書などを確認しておくと良いでしょう。
都市計画税
相続した土地が市街化区域内にある場合は、都市計画税が課税されます。都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の費用として徴収される税金のことです。道路の建設や整備、上下水道の整備などに使われています。
相続した土地が市街化区域内にあるかどうかは、土地の所在地の自治体で確認すると良いでしょう。インターネットでの検索や不動産会社に尋ねるという方法もありますが、自治体に確認するほうがより確実です。都市計画税は、以下の式によって算出されます。
都市計画税税額＝固定資産税評価額×税率
都市計画税は、市町村が課税する地方税のため市町村によって税率が異なります。しかし、都市計画税の税率は0.3％までと定められていますので、それ以上になることはありません。
相続した土地を売却した時にかかる税金
相続した土地を売却する場合にも税金がかかる場合があります。土地の売却収入から必要な経費を差し引いて、利益が出ていれば所得税や住民税が課税されるのです。
譲渡所得に対する所得税
土地の譲渡所得は、申告分離課税ですので、他の所得と合算して税額を算出することはできません。譲渡所得単独で課税されることになります。譲渡所得は以下の式で算出します。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除
この計算式の中で譲渡価額とは、土地を売却した価格であり、取得費とは被相続人が土地を取得するに要した費用のことを指します。譲渡費用は、土地を売却するための必要経費です。特別控除は、以下のいずれかに該当した場合に適用されます。
- 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除
- 居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除
- 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
- 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
- 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
- 低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例
短期譲渡所得・長期譲渡所得の税率
譲渡所得が算出できれば、所得税を計算することが可能となります。譲渡所得に税率をかけた金額が税額です。しかし、譲渡所得に関しては、一般的な所得税の税率が適用するわけではなく、譲渡所得用に定められた税率が適用されるのです。
その場合の税率は、土地を所有している時間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。 短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下で所得税率は30％です。また、長期譲渡所得とは所有期間が5年を超えるもので所得税率は15％と定められています。
相続によって土地を取得した場合は、被相続人が取得した日を引き継ぐことができますので、相続登記で提出する登記事項証明書で確認しておく必要があります。
住民税
譲渡所得は、所得税だけではなく住民税も課税されます。住民税は、譲渡所得に税率をかければ算出できます。この場合も、一般的な住民税率が適用されるわけではなく、譲渡所得に設定された住民税率が適用されるのです。
この場合も短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれていて、所有期間が5年以下ならば税率が9％で、5年を超える場合は税率が5％となります。
相続した土地を貸し出している時にかかる税金
相続した土地が、貸地であったり貸家建付地であったりする場合で、賃貸事業を継承すれば不動産所得を得ることになります。また、相続した土地に賃貸物件を建てたり貸地として第三者に貸し出したりした場合でも、不動産所得を得ることになります。
所得があれば、所得税と住民税が課税されることになります。したがって、毎年確定申告をしなければならないのです。
不動産所得に対する所得税
不動産所得を得れば、所得税や住民税が課税されます。今回は土地相続に関する記事なので、貸地としている不動産所得について説明します。不動産所得は、不動産の総収入から必要経費を引いた金額です。
貸地における不動産総収入とは、貸地の賃料や礼金、更新料、管理費などの合計となります。必要経費は、管理委託費や減価償却費、広告宣伝費などの合計です。不動産総収入から必要経費を引いて利益が出ていれば確定申告し所得税や住民税を納めることになります。
ただし、不動産所得は損益通算できる所得ですので、他の所得が赤字であれば不動産所得から差し引くことができます。逆に他の所得が黒字であって不動産所得が赤字であっても黒字から赤字を差し引くことが可能なのです。
所得税の税率と控除額は、以下の国税庁所得税の税率で確認してください。
国税庁：所得税の税率
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
住民税
住民税は前年の1月から12月までの所得に応じて決まります。つまり、確定申告をした後に課税されるということになります。住民税は所得割と均等割があり、所得割の税率は10％です。
その内訳は、市町村税が6％で道府県民税が4％となっています。均等割は、税率ではなく税額として定められています。市町村民税だと3,500円で、都道府県民税であれば1,500円に設定されていて、合わせて5,000円ということになります。
所得割も均等割もあくまでも標準として定められているものですので、都道府県や市区町村によって異なる可能性があります。気になる人はお住まいの自治体に確認しましょう。
相続税の申告と納税
土地相続の税金の中でも相続税は、手続きが複雑で多額の現金が必要となります。相続税は原則一括納税ですので、現金を準備しておかなければ、滞納となる可能性があるのです。
期限までに、相続税額以上の現金を用意できない場合や不動産などの遺産が多くて、期限を過ぎても相続税額を揃えることが不可能な場合もあるでしょう。 ここでは、相続税の納税期限が返納制度、物納制度などについて解説します。
申告と納税の期限
相続税の申告期限と納付期限は同じ日となっています。相続の開始から10ヶ月以内と定められているのです。簡単に言えば、被相続人が亡くなった日の10ヶ月後の同じ日となります。
相続税の期限を過ぎてしまうと受けられる予定だった特例が受けられなかったり無申告加算税や延滞税などが発生したりする場合もあります。納税者にとって有利なことは何もありませんので、相続税の納税が難しいと予想される人は、事前に手を打つ必要があります。
延納制度
相続税は現金一括納付が原則ですが、それが難しい場合には、延納制度を利用することができる場合もあります。延納制度の申請は、相続税の申告または決定によって、相続税額が10万円を超えている場合で、納付期限までに現金で納付することが困難とする理由があることが前提となります。
この場合、申請書を提出し担保を提供することにより、納付が困難である金額を限度として年賦で納めることができます。ただし、延納期間中は利子税がかかることも認識しておきましょう。
物納制度
物納制度は、延納制度を利用しても、期限までに現金で相続税を納付することが難しい事由がある場合にのみ申請できる制度となります。
物納制度は、納付が困難である金額を限度として、申請書及び物納手続関係書類を提出すれば、一定の相続財産で納付することが認められるのです。
被相続人の所得税・消費税
被相続人が、所得税及び復興特別所得税、消費税、地方消費税の申告をすべき人であって、亡くなった日が年の途中ということがあります。その場合、相続人は全員の連名で、被相続人の死亡した日の翌日から4ヶ月以内に、被相続人の住所地の所轄税務署に確定申告をしなければなりません。
土地相続の場合は、被相続人が土地を第三者に貸し出して、賃貸事業を営んでいた場合などに当てはまるケースとなります。
土地相続に関する税金で滞納がないように
今回は、土地相続に関する税金について相続税から被相続人の所得税や消費税まで解説してきました。税金の種類は多種多様にありますので、相続税を納めたからといって、他の税金がおろそかになっていれば、滞納となる可能性があります。
土地相続に関する税金は、複雑で難解なものが多いことは、この記事でお分かりいただいたのではないでしょうか。土地相続の税金で悩まれたら、無理をせずプロフェッショナルに相談したり依頼したりしたほうが良いでしょう。
この「相続対策のすゝめ」は、相続に関する記事を専門に扱っています。土地相続に関わらず税金に関する記事もたくさん掲載していますので、是非ご利用をなさってください。
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