相続した土地に地目(土地の用途)があることをご存知でしょうか。地目は、9つに分かれていてそれぞれ基準があります。土地の相続税については、その地目によって相続税の評価方法が異なっているのです。

今回は、土地が税法上でどのように区分されているか明確にし、それぞれの評価方法について詳細に解説を進めていきます。

 

土地相続における地目

地目とは、土地の用途のことで不動産登記法により、土地登録に記載される情報のひとつです。現在は23種類ありますが、土地の相続においては、相続税法で9種に分類されています。

1. 宅地
2. 田
3. 畑
4. 山林
5. 原野
6. 牧場
7. 池沼
8. 鉱泉地
9. 雑種地

相続税の評価は、隣り合っている土地であっても地目が異なる場合には、分けて評価しなければなりません。評価するということは、土地の地目を判定しなければならないのです。ここでは、相続税評価の頻度が多い宅地や田畑・山林・雑種地の判定について概要を説明します。

国税庁：土地の評価上の区分

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/01.htm#a-7

 

宅地

宅地の法的な判断は「建物の敷地及びその維持もしくは広陵を果たすために必要な土地」とされています。

簡単にいえば、市街地にある土地のほとんどが、宅地ということになります。現在、家が建っている土地だけではなく、マンションやビルなどが建っている土地も含まれているのです。一般的な宅地の判断基準としては、自由に建物を建てられる土地と認識していれば良いでしょう。

宅地には、自用地・貸家建付地・貸宅地などに区分されていて、それぞれ相続税評価の決まりがあります。

 

田畑などの農地

田の法的な判断は「農耕地で用水を利用して工作する土地」とされており、畑は「農耕地で用水を利用しないで工作する土地」とされています。違いは用水を引いて耕作しているかどうかです。

 

田畑の一般的な判断基準としては、農地又は農業を行うことができる土地かどうかということになります。田畑は農地として決められているため、の農作物を作っても作ってなくても、農地転用をしない限り農地と判断されます。

 

山林

山林の法的な判断は「耕作の方法によらないで竹木を生育する土地」とされています。つまり、手を加えることなく木が生えていれば山林となります。基本的に市街化区域には山林がありません。山林は、地目が山林とされる地区があらかじめ定められていることが多いのです。

 

雑種地

雑種地の法的な判断は、雑種地以外の地目に該当しない土地とされています。建物が立っていなくて、農地や山林などでもなく、整備されていない原野のような土地でもない場合は、雑種地になる可能性があります。

駐車場や墓地・ゴルフ場・遊園地などの施設が雑種地の代表的なものです。また、砂利や土をいれた土地の場合でも雑種地と判断されることがあります

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国税庁：土地の地目の判定

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/01/02.htm

 

土地の相続税評価方式

相続した土地の相続税を算出するには、土地を評価する必要があります。土地の評価方法も定まっており、路線価方式・倍率方式・宅地比準方式・近傍地比準方式の4つです。

この4つの方式で、全ての地目を評価します。ここでは、それぞれの方式による計算方法を説明します。

 

路線価方式

相続した土地が、国税庁の財産評価基準書路線価図の路線価が表示されている道路に面している土地は路線価方式によって評価します。路線価とは、土地の1㎡あたりの評価額です。

路線価方式による土地評価の計算式は以下のようになります。

土地の価額＝路線価×地積（㎡）

しかし、路線価方式は画面補正率表により、上記の式で算出した土地の価額に加算減算して評価することと定まっているのです。画面補正の代表的なものは以下のようになります

奥行価格補正率

側方路線影響加算率

二方路線影響加算率

間口狭小補正率

奥行長大補正率

不整形地補正率

規模格差補正率

無道路地の評価による控除

がけ地補正率

特別警戒区域補正率

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価による控除

私道の評価

セットバックを必要とする宅地の評価

都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価

大規模工場用地等の評価

詳細は、下記の国税庁ホームページ画面補正率表をご参照ください。

国税庁：財産評価基準書路線価図・評価倍率表

https://www.rosenka.nta.go.jp/

画面補正率表

https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/map/H30/hoseiritsu.pdf

 

倍率方式

倍率方式とは、路線価が定まっていない土地を相続した時に、適用される評価方法です。財産評価基準書路線価図・評価倍率表で倍率が定まっている土地に適用されます。

固定資産税評価額に、国税局長が一定の地域ごとに定める倍率を乗じて評価計算する方式です。倍率方式による土地の相続税評価額は以下の式で算出します。

土地の価額＝固定資産税評価額×評価倍率

倍率方式は、農地や山林なのでよく用いられる評価方式です。

 

宅地比準方式

宅地比準方式とは、宅地開発が可能な地域にある宅地以外の土地に対して評価する方式です。宅地以外の土地とは、地目で田・畑・山林・雑種地などのことを指します。

宅地比準方式を用いる場合の判断基準は、財産評価基準書路線価図・評価倍率表の評価倍率表に該当する土地に「批准」と定められているので、予め確認すると良いでしょう。

宅地比準方式の計算方法は、該当する土地が宅地であると仮定して1㎡当たりの価額を算出します。その価額から該当する土地を宅地に転用する場合にかかる造成費を差し引いたものになります。具体的な計算式は以下のようになります。

土地の価額＝（該当する土地を宅地とみなした場合の1㎡あたりの価額-1㎡当たりの造成費の金額）×地積（㎡）

宅地比準方式は、市街化区域にある田畑や山林、雑種地などに用いられるケースが多いです。いずれにしても、土地を相続したり土地を相続する可能性が高まったりした場合は、関連する土地をあらかじめ調べておく方が良いでしょう。繰り返しになりますが、財産評価基準書路線価図・評価倍率表で簡単に調べることができます。

 

近傍地比準方式

近傍地比準価額方式とは、相続税評価対象となる土地の付近で、類似する状況の土地の1㎡当たりの価額を基にします。その基に、評価する土地の位置や状況等の条件などを反映させて1㎡当たりの価額を算出。

これに地積を乗じで評価額を決める方式です。なお、宅地にするための造成等にかかる費用は控除可能となります。

 

宅地の相続税評価

土地の相続税評価でもっとも一般的なものは宅地ですが、宅地には、自用地・貸家建付地・貸宅地などがあります。また、借地権も相続税の対象となりますので、評価方法があるのです。

ここではそれらの評価が、どの方式で評価されるかについて解説を進めていきます。

 

自用地

自用地とは、相続した土地を相続人が自由に使える土地のことをさします。自用地の評価方法は、路線価方式と倍率方式を用いることが一般的です。また、自用地の価額は、貸家建付地や貸宅地などの評価基準ともなりますので、重要な評価といえるでしょう。

また、無償で第三者に貸し付けている場合も、貸家建付地や貸宅地とみなされず、自用と同じ評価をします。

 

貸家建付地

貸家建付地とは、相続した土地に貸家が建っていて、入居人がいる状態の土地のことです。貸家建付地は自用地の価額をもとに算出することが定められていて、具体的には以下の式で計算します。

貸家建付地の価額＝自用地の価額-自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

貸家建付地は、入居人に借家権があり相続人の使用が制限されるため、自用地に比べて評価額が下がるようになっています。この計算式の中で、借地権割合と借家権割合は、財産評価基準書路線価図・評価倍率表で確認し、賃貸割合については以下の計算式で算出します。

賃貸割合＝課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷当該家屋の各独立部分の床面積の合計

相続した貸家建付地の貸家の入居率（賃貸割合）が高ければ高いほど、相続税評価額は低くなり、入居率が低ければ、相続税評価額は高くなる仕組みです。いずれにしても自用地の評価額を超えることはありません。

 

貸宅地

貸宅地とは、第三者に貸し出している土地のことで、借地権の目的となっているものです。貸宅地の相続税評価は以下の式で算出します。

貸宅地の価額＝自用地の価額-自用地の価額×借地権割合

貸宅地の場合も、借主に借地権があるので、相続人の土地使用には制限がかかります。貸家建付地と同様に、自用地の価額よりも相続税評価は低くなる仕組みとなっているのです。

 

借地権

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権のことです。借地権は借地借家法によって存続期間が保証されています。また、借地期間が満了となっても、土地の所有者に正当な理由がなければ、契約更新を拒むことはできません。

故に、借地権という権利について価値があるとみなされ、相続税の課税対象資産となっているのです。借地権の相続税評価は以下の式で計算します。

借地権の価額＝自用地の価額-借地権割合

借地権を評価する場合は、借りている土地を利用地とみなして算出し、借地権割合を乗じることになります。

 

田畑など農地の相続税評価

田畑などの農地については、農地法などにより宅地への転用が制限されています。また、都市計画などにより地価事情も異なるので、4つ区分に分けて評価することが定められているのです。

4つの区分とは、純農地・中間農地・市街地農地・市街地周辺農地となります。ここでは、4つの区分ごとに定められている相続税評価について解説します。

 

純農地

純農地とは、一般的な農地で宅地の価額の影響を受けない農地のことです。純農地の相続税評価は倍率方式を用います。

 

中間農地

中間農地とは、一般的に都市近郊の農地で、市街地農地に該当しない農地のことです。中間農地の相続税評価は倍率方式を用います。

 

市街地農地

市街地農地とは、下記のいずれかに該当する農地のことです。

• 第4条の農地の転用の制限または、第5条の農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限で規定されている転用許可を受けた農地
• 市街化区域内にある農地
• 農地法等の規定により転用許可を要しない農地として都道府県知事の指定を受けた農地

市街地農地の相続税評価は、原則として宅地比準方式で行い、路線価などが定められていない場合は倍率方式を用います。

 

市街地周辺農地

市街地周辺の首都は、下記のいずれかに該当する農地のことです。

• 第3種農地に該当するもの
• 第3種農地に該当するもの以外の農地であるが、第3種農地に準ずる農地と認められるもの。

市街地周辺農地の相続税評価は、市街地農地とみなして評価計算し、80％に減価することに定められています。

 

山林の相続税評価

山林は、相続税評価において、3つの区分に分けて評価方法を定めています。3つの区分とは、純山林・中間山林・市街地山林です。ここでは、それぞれの区分に定められている相続税評価方法などを解説します。

 

純山林

純山林とは、市街地から遠く離れたエリアにあって、宅地の影響などをほとんど受けない山林のことです。純山林の相続税評価は倍率方式を用います。

 

中間山林

中間山林とは、市街地の近郊にあって、売買価格が純山林よりも高額になる山林です。純山林と市街地山林の中間と認識すれば良いでしょう。中間山林の相続税評価は倍率方式を用います。

 

市街地山林

市街地山林とは、宅地に近くに位置していたり、市街化区域内に位置したりする山林のことです。市街地山林の相続税評価は宅地比準方式を用います。ただし、市街地山林の相続税評価については例外があります。

宅地への転用が着込めない急傾斜地のように、宅地比準方式を用いることに合理性が認められない場合があるのです。その際は、近隣の純山林の価額に比準して評価することになります。

 

雑種地の相続税評価

雑種地は、さまざまな用途があるので相続税の評価方法も多岐にわたっています。その中でも、ゴルフ用地や遊園地、文化財建造物などの構造物の敷地などは、個別の評価方法が定められていますので、ここで解説する評価方法には適用しません。

また、これらの土地は特殊な評価方法となりますので今回は割愛いたします。（詳しく知りたい人は以下の国税庁ホームページでご確認ください）

ここでは、一般的な雑種地の評価と市街化調整区域内にある雑種地の評価方法などについて解説します。

国税庁：雑種地及び雑種地の上に存する権利

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/16.htm

 

原則としての評価

雑種地は、原則として倍率方式と、近傍地比準方式によって相続税評価を行います。

近傍地比準方式とは、現況が類似する土地を評価し、その土地の1㎡当たりの価額を算出し基とします。その土地と、評価対象地である雑種地との位置や形状等の条件の差を考慮して評価し、評価対象地の1㎡当たり価額を決定します。その価額に雑種地の地積を乗じて評価する方式です。

固定資産評価額に倍率が明示されている場合は倍率方式を用いて、それ以外の場合には近傍地比準方式を用いることになります。

 

市街化調整区域内にある雑種地

市街化調整区域にある雑種地を評価する場合は、先に現況が類似する地目の判定を行います。その際に、評価対象地の周辺の状況に応じて、下記表により判定することになります。

 

また、評価対象地付近の宅地の価額を基として宅地比準方式を用いる場合は、しんしゃく割合が適用されるかどうか確認しなければなりません。しんしゃく割合は法的規制や開発行為の可否、位置などによって変化し、市街化の影響度と雑種地の利用状況によって個別判断することになっています。しかし、下記表のしんしゃく割合を適用しても差し支えはありません。

 

土地の地目を理解して賢明な土地相続を

ここまで相続税における土地の地目から、代表的な地目を紹介し、それぞれの地目の相続税評価方法を解説してきました。どのような土地を相続しても、基礎控除を超える遺産総額がある場合には、相続税が課税されます。

土地の相続税を自分で算出することは、難しいかもしれません。しかし、プロフェッショナルに依頼する場合でも概略を理解していれば、円滑に相続税の申告ができるようになる可能性は高まります。

また土地は、地目によって相続税の軽減措置や延納措置が設けられている場合がありますので、よく確認すると良いでしょう。

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