不動産の贈与に課税される贈与税とは？節税方法も徹底解説！

財産を引き継がせるのに、相続か生前贈与で迷っている人は意外と多いのではないでしょうか。相続であれば遺留分があるので、自分が思ったように遺産分割させることはできませんが、生前贈与であれば自分の思うように財産を引き継がせることが可能です。

相続なら相続税が課税され、贈与であれば贈与税が課税されます。いずれにしても、財産を引き継いだ人が税金を納めることになるのです。

今回は、不動産の生前贈与税が節税できるかどうかを解説します。この記事を読めば、不動産における贈与税の節税方法を知ることができるでしょう。

贈与税とは

そもそも、贈与税とはどのような税金なのかを知らなければ、節税対策を立てるにも弊害が生じるかもしれません。贈与税は、贈与を受けた贈与者に課税されます。1月1日から12月31日の間に受けた贈与の合計が課税対象です。基本的に贈与を受けた物の価値の合計が、110万円を超えた場合に課税されます。

贈与税の対象は幅広くて、価値のあるもの全てと認識して差し支えありません。現金や不動産の他に、車や骨董品、美術品や贈与者が保有している権利なども対象となるのです。また贈与税は、贈与財産を時価で評価した金額に課せられる仕組みとなっています。

不動産における贈与税

不動産贈与を行えば、贈与税が課税される可能性が高くなります。贈与税の基礎控除は年間に110万円です。つまり、1年間に110万円を超える贈与を受けた場合は、贈与税を申告し納めなければなりません。不動産の時価で110万円を下回る物件は稀といえます。ですので、不動産贈与＝贈与税が課税されると捉えておくとよいでしょう。

不動産贈与の贈与税算出方法

贈与税は、申告時に暦年課税制度か、相続時精算課税制度のどちらかを選択する必要があります。不動産贈与も時価を算出しなければならないので、法で定められた方法で不動産の価値を計算します。このように算出された時価を「価額」や「評価額」といいます。

贈与税の課税対象不動産は、土地と建物に分けて、定められた方式で価額を算出する仕組みです。土地の場合は、路線価方式と倍率方式が主に用いられています。また、建物評価は、固定資産税評価額と同じになります。

贈与税の対象不動産の価額が算出できれば、基礎控除の110万円を差し引いて、定められた税率をかけ合わせます。控除額を差し引いた金額が、贈与税納税額となるのです。

一般的な贈与税の節税対策

贈与税には、暦年課税制度や相続時精算課税制度の他に、特例や特別控除など贈与税が軽減される制度があります。中には、不動産贈与の贈与税に適用できるものもありますし、不動産で適用されないとしても、相続対策として、有効な手段もあるのです。ここではまず、総合的な贈与税対策を説明します。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、2,500万円の贈与に対して非課税枠が設けられている制度ですが、制度を利用するにあたって制限があります。財産を贈与する贈与者は、60歳以上の父母又は祖父母と限られています。財産の贈与を受ける受贈者は、贈与者の推定相続人でなければなりません。その中で、20歳以上の者と限られているのです。

この制限内に当てはまる人達の贈与であれば、2,500万円の控除を受けることが可能ですので、節税効果が期待できます。また、分割しにくい不動産であっても生前贈与で、この制度を利用できます。ただし、特別受益に該当すると相続財産に含まれるので贈与者・受贈者ともに注意が必要です。

暦年課税制度

暦年課税制度は、贈与税の一般的な制度で、基礎控除が毎年110万円認められています。例えば、1月1日から12月31日までの間に、50万円の贈与を3回受けたとしますと合計150万円の贈与となります。暦年課税制度なら、110万円の基礎控除がありますので、40万円に対して贈与税が課税されるということになるのです。

暦年課税制度を節税対策に利用するのであれば、毎年一定額ではない贈与を行った上で、贈与契約を作成し、公証役場で日付を取っておくことです。また、基礎控除を少し上回るような贈与額にしておくと良いでしょう。贈与税を申請し納税しておけば、相続税の対象となる可能性を軽減することができます。

配偶者控除

贈与税の配偶者控除は、暦年課税の110万円の他に最高2,000万円まで控除できる制度です。配偶者控除の適用を受けるためには、下記の要件を満たす必要があります。

夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
配偶者から贈与された財産が、自分が住むための不動産であったり、居住用不動産を取得したりするための金銭であること。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、上記の不動産に贈与を受けた配偶者が現実に住んでいること。また、その後も引き続き住む見込みであること。

要するに、配偶者が住むための不動産を贈与したり、配偶者が住むための不動産の購入資金を贈与したりした場合に適用される控除となります。

住宅資金等の贈与

住宅資金等の贈与での節税とは、父や祖父母などの直系尊属から、居住用家屋の新築や増改築のための贈与に対する贈与税軽減措置を利用することです。この制度の期間は、平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間となっています。また、非課税限度額は、300万円から3,000万円となっていて、物件の種類や契約の締結日によって違いがあります。

教育資金等の贈与

教育資金等の贈与とは、30歳未満の子供の教育資金に関する贈与税の軽減措置です。非課税金額は最高1,500万円までとなっていて、取扱金融機関を経由した教育資金非課税申告書を提出することにより非課税枠が適用されます。

ただし、贈与を受けた子供が30歳になるまでに、教育資金を使い切ることができなかった場合は、残金に対して贈与税が課税されるので注意が必要です。なお、この制度の期間は、平成25年4月1日から令和3年3月31日までの間となっています。

結婚子育ての一括贈与

結婚子育て一括贈与による非課税枠は1,000万円となっています。この制度の期間は平成27年4月1日から令和3年3月31日までの間です。贈与を受けた資金の用途が結婚や子育てのためであれば適用されます。ただし、使い切ることができなかった贈与資金に対しては贈与税の対象となりますので注意しましょう。

不動産の生前贈与のメリット・デメリット

相続対策を行う上で不動産の生前贈与は有効な手段の1つです。ここでは、そのメリットとデメリットを簡略にまとめましたのでご参照ください。

不動産の生前贈与のメリット

贈与する相手を自由に選べる
贈与する時期を自由に選べる
暦年贈与を毎年繰り返すによってある程度の節税効果が望める
不動産の生前贈与を行うことによって遺産総額を減らすことができる
相続時精算課税制度が使える
贈与税の配偶者控除を利用できて、遺産総額を減らすことができる
住宅取得資金贈与で贈与税を軽減できて遺産総額を減らすことができる

不動産の生前贈与のデメリット

相続税と比べると税率が高く控除額が低い
不動産贈与では課税対象になる可能性が高い
相続開始3年以内の贈与では相続税の課税対象となる
各種手続きが難しい

不動産の贈与税が節税できる方法

一般的な贈与税の節税方法は、先に解説したとおりです。その節税方法全てが、不動産の節税方法として利用できるわけではありません。しかし、不動産贈与そのものが贈与税の節税になっているのです。現金に比べると不動産の贈与税評価額は、低くなるように設定されていて、贈与税が節税できる仕組みとなっています。

具体的に説明すると、時価には、市場価格と課税評価額があります。価値を比べると市場価格＝現金となり、市場価格＞課税評価額となっているのです。不動産によって違いがありますが、課税評価額は市場価格の70～80％程度とされています。

このように不動産を贈与するだけで、現金贈与よりも節税となっているのです。贈与税の制度の中には、不動産に贈与に適用される軽減措置がありますのでさらに節税できる可能性があります。ここではその、不動産贈与の贈与税を節税する方法を解説します。

相続時精算課税制度は値上がりが期待できる物件に

不動産贈与の贈与税申告時に、相続税精算課税制度を選択する場合は、将来値上がりが予想される不動産贈与で利用するのが効果的です。相続時精算課税制度は、相続開始とともに遺産総額に贈与分が加算されます。ただし、贈与分の相続税評価額は贈与時の時価となるのです。

具体的に説明しますと、2,500万円の贈与税評価額の土地を長男に譲渡したとします。その土地は、近隣に大規模商業施設ができると予定されている土地でしたので、10年後の相続開始時には市場価格で6,000万円、相続税評価額で4,200万円だとしても、遺産総額に加算される価額は2,500万円ということになるのです。相続税の基礎控除は、最低でも3,600万円あるので、市場価格6,000万円の土地を無税で贈与できたことになります。

不動産を売却したお金で暦年贈与

暦年贈与は、毎年110万円の基礎控除があります。これを効率よく利用する手段として、不動産を売却して得たお金を小分けして贈与するという方法があります。

例えば、2,000万円の市場価値があって、課税評価額が1,500万円の不動産贈与を甥っ子に贈与すれば、基礎控除を差し引いた1,390万円に対して贈与税が課税されます。この場合の贈与税額を計算しますと

贈与税額＝（1,500万円-110万円）×45％-175万円＝450万5,000円

贈与税額は、450万5,000円となります。

不動産を売却して得たお金を暦年贈与するとなると、不動産譲渡所得税を納めなければなりません。ただし、不動産の譲渡所得は、譲渡収入から取得費譲渡費用を差し引くことになりますので、不動産がよほど値上がりしていない限り、贈与税ほどの税額にはなりません。

不動産売却で得た2,000万円を10年に分けて贈与すると、平均200万円となります。贈与額が200万円でも基礎控除が110万円ありますので、贈与税の課税価額は90万円となります。この場合の税率は10％ですので、贈与税額は9万円です。これを10年間繰り返したとしても、税額は90万円となるので、360万5,000円の節税効果があったことになるのです。

配偶者控除も不動産の節税対策になる

贈与税の配偶者控除を使える点も節税対策に利用できます。配偶者控除は、前途したように最高2,000万円までの、不動産及び不動産取得資金の贈与が非課税になります。また、暦年贈与のように相続開始3年前までの贈与が遺産総額に参入されることもありません。

適用される要件を満たさなければなりませんが、活用しやすい制度です。できれば、不動産取得資金ではなく、不動産を配偶者に贈与したほうが、節税効果は高くなりますので、不動産取得税などを調べてから活用すると良いでしょう。

住宅資金等贈与は資金贈与で不動産を取得

贈与者の所有財産の内、現預金と不動産で現預金が多いようであれば、住宅資金贈与を活用しましょう。この制度は、直系卑属に活用できますので、子や孫の住宅取得には適した制度です。最高3,000万円までの財産贈与が非課税になれば、直系卑属が不動産を取得するうえで大きな支援となります。

直接、不動産を贈与するわけではありませんが、直系卑属が不動産を確実取得できて、贈与税を節税できます。この制度が適用されるための要件はありますが、贈与者の財産総額を減らす事もできるので、相続対策としても大きなメリットがあるでしょう。

節税対策の不動産売却で贈与税が課税されるケース

相続対策の節税や贈与税対策で不動産を売却するケースもあります。しかし、注意しないと不動産売却でも贈与税が課せられる可能性があるのです。本来ならば、不動産の売却は、譲渡にあたるので所得税が課税されます。しかし、このあと説明する3つのケースでは、贈与税が課せられることになるのです。

相場とかけ離れた価格での不動産売買

相場とかけ離れた低い価格で不動産を売買した場合は、税務署の判断によりますが贈与とみなされる場合もあるのです。不動産の取引は、基本的に自由に価格を決めることができて、買主と売主の間で合意がなされれば売買は成立します。

しかし、親族や親子関係などの取引で、相場からかけ離れた価格で売買が成立した場合は、不動産売買を装った贈与だと判断される可能性があるのです。売主と買主の関連性が深ければ深いほど、不動産売買には注意が必要です。

極端な例ですが、路線価方式で算出した課税価額が1億円の賃貸マンションを、長女に1,000万円で売却した場合などは、長女に贈与税が課せられる可能性が高まります。この場合で贈与税が課税されれば、基礎控除は110万円ですので、贈与税の課税価額9,890万円です。税率が55%で控除額が400万円なので、贈与税は、5,039万5,000円となります。贈与税は、贈与額が大きければ大きいほど高額になりますので、親族間の安易な不動産売買は避ける方が良いでしょう。

法人とその代表者間の不動産売買

法人の代表取締役と法人の間で売買された不動産の場合は、形式的には贈与税が発生しません。贈与税は個人に対して課税されるため法人から個人への贈与では贈与税が課税されないのです。

しかし、実質的に所得税や法人税という形で、高額な税金が課税される仕組みとなっています。通常の売買では、不動産の譲渡所得を算出する上で、不動産取得費を差し引くことになっていますが、このような売買では取得費がありませんので、譲渡所得が跳ね上がるのです。また、不動産は分離課税なので、他の所得の損失分を計上することができません。所得税と住民税を合わせて、最高39％の税金が課せられることになりますので注意しましょう。

生前贈与は相続税と対比して賢く活用

今回は、不動産贈与に課税される贈与税とその節税方法について解説してきました。贈与税は、相続税よりも高額になる傾向となっています。しかし、贈与税の制度を上手に利用すれば、贈与税を節税できて、相続対策としても効果があるのです。

不動産の生前贈与についても、贈与税の制度を賢く取り入れることで、遺産総額を減らすことができます。また、相続と違って贈与なので、自分の財産を自由に譲ることができるのです。しかし、不動産の生前贈与に課税される贈与税の仕組みは複雑です。安易な贈与を行えば、受贈者が贈与税で苦しむことにつながるかもしれません。

生前贈与については、プロフェッショナルに相談したり、依頼したりするほうが賢明です。不動産のような価値がわかりにくい財産では、なおさらのことです。また、不動産の生前贈与で悩みがあれば、この「相続対策のすゝめ」を活用してください。相続に関する記事の中には、生前贈与について詳細に解説している記事もありますので、知識を深めることができるでしょう。